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北京投入1000公頃租房用地 如何豐富樓市供給？
原標題：北京投入1000公頃租房用地 如何豐富樓市供給？
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據新華社報道，11月16日從北京市規劃國土委獲悉，北京未來5年將供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房。住房新政將惠及哪些人群？如何提升地產調控信心？北京樓市拐點真的到來瞭嗎？治理體系面臨哪些新挑戰？央廣《王冠紅人館》為您深度解析北京集體租賃住房新政。
北京未來5年供應1000公頃集體土地建公租房
一、聚焦--北京出臺集體租賃住房新政，內容豐富引人關註
11月16日，北京市規劃國土委、北京市住建委聯合印發的《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》(以下簡稱《意見》)提出，今後5年北京將供應1000公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。
《意見》對北京市集體租賃住房項目的選址條件、申報主體、運營模式及申報程序等內容進行瞭詳細規定，其中包括：集體租賃住房項目建設應堅持符合規劃原則、市場對接原則、隻租不售原則、維護農民權益原則。集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業(租賃物業)，可依法出租獲取收益。不得對外出售或以租代售。堅決杜絕變相開發建設小產權房。
在租期方面，《意見》鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低於3年。但如果承租人要求承租3年或以內的，出租機構不得拒絕。
此外，《意見》要求，集體租賃住房要合理選取建設地點。在居住設計方面，租賃住房用地按照城鎮居住用地標準進行規劃和管理，配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施。房屋套型結構和面積標準，可結合區域實際情況，按照市場需求，進行規劃、設計和建設。同時實施全裝修成品交房。
為杜絕變相開發建設小產權房，《意見》在集體租賃住房的產權管理方面明確規定，其不動產權利證書(包括土地使用權和房屋所有權)按項目整體核發，不予分割辦理單元產權證書。同時，權利證書還應註明：僅用於租賃住房建設和運營，未經批準，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得出售，不得改變土地用途。
此次集體租賃住房新政的出臺引人關註。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，《意見》的提出，既給予瞭集體土地發展租賃住房的政策導向，有助於此類土地資源的盤活和土地價值的提升，也為租賃房源增加瞭更多的用地支持，對於北京未來租賃房源的供應和租賃市場的培育發展都有積極的作用。
《21世紀經濟報道》11月17日在《北京住房租賃市場迎來新變局 未來5年供應1000公頃集體土地》一文中指出，《意見》對北京租賃市場的影響將首要體現在增量上。北京現有租賃房源250萬套左右，1000公頃的地約能建成30萬-40萬套租賃房，若計劃如期完成，將在未來五年為北京提供10%-15%的房源量。
而千龍網在11月16日的《未來五年北京將供應1000公頃集體土地建租賃房》中則提到："截至2016年底，北京已先後啟動瞭海淀區唐傢嶺、溫泉鎮太舟塢村、朝陽區平房鄉平房村、海淀區西北旺鎮皇後店村和昌平區北七傢鎮海鶄落村等4批5個試點項目，共涉及集體建設用地38公頃，可建設公共租賃住房近1.5萬套、總面積約110萬平方米的租賃住房。"事實上，現在已經有很多的試點，而且這些項目都建設得非常好。
溫泉鎮太舟塢村351項目--中關村創客小鎮
二、解析--集體租賃住房新政分分鐘讀懂
房租問題備受關註
提起此次集體租賃住房新政，租金無疑是不少北漂一族最為關心的一個部分。
《意見》中明確指出，租賃住房的租金水平可統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，並參考周邊市場物業水平，與房屋租賃市場接軌。也就是說出租地點的租金應該與周邊的進行對比。
事實上，根據目前各地統計以及常規的認知，國有土地征地之後再拍賣(土地招拍掛)，地價約占到樓價的50%甚至更多。所以當把集體建設用地用來蓋房之後，省去瞭地價，整個房屋的建築成本理論上會降到一半以上，這對於房租也是存在一定優勢的。
此外，《意見》還指出，集體租賃住房對接的是市場租戶，但也鼓勵躉租作為公租房房源，面向公租房備案傢庭或人才配租。保障房中心這樣的機構可以把集體租賃住房整體囤租過來，再作為公租房來配租，這也將有效增加公租房的房源。我們也可以從中看出，集體租賃住房現在目標對象對接的是市場租戶，也就意味著租房門檻不再像從前那樣明確，無論是北漂一族還是有北京戶口的人群都可申請。
"全裝修"好處多多
除瞭租金，此次《意見》中還出現瞭"全裝修"的概念。所謂全裝修，指的是開發商交房之前，墻面、地面等房屋固定面完成裝修，水電管線、開關插座等基本設施完成安裝，廚房和衛生間的固定設施如櫥櫃、潔具等安裝到位。
從目前情況看，全裝修好處多多。首先可有效杜絕擅自改變房屋結構等"亂裝修"，保證樓房安全；其次全裝修住宅更為業主創造瞭較好的生活環境，高層建築交付後就不存在交替裝修影響整幢樓住戶生活的情況，可以減少鄰裡糾紛，而且也不必擔心各類裝修、施工人員進出小區帶來的安全隱患；另外，全裝修采用的集成化模式，使分散分戶采購裝修變為集約化設計、集中采購、集中施工，極大地節約瞭成本，減少瞭社會總支出水平。據有關部門測算，如果由開發商統一組織裝修，比戶主自己裝修至少要節省20%的費用。
地段和配套成較大亮點
地段和配套是此次集體租賃住房新政的較大亮點。比如唐傢嶺地區產業園區項目的建築面積19萬4千餘平米，包含公租房、酒店、辦公樓，商業服務等多元化配套設施。這使得一些居住分散的年輕人匯聚於此，離工作地點更近，社交更方便，有利於生活質量和工作效率的提高。
此外，千千萬萬的年輕人聚集於一地，維度更加多元，無疑會為當地帶來無限生機與活力。
唐傢嶺產業園區
3-10年租期，最大限度規避以租代售可能
值得關註的是，在租期方面，《意見》將其定為3-10年。對此，亞豪機構市場總監郭毅認為："一般租賃房設置的最長租賃期限是20年，《意見》此次將時間縮短到10年，顯然是為瞭最大限度規避潛在的以租代售可能，但需要註意的是，設置租賃期限如果過短，也可能無法滿足消費者穩定居住的需求"，整體上看，《意見》通盤考慮瞭現階段北京市場情況，較為慎重定下的3-10年租賃年限。
有業內人士提醒，即使限定瞭租賃期限，也可能出現租戶不斷續租的情況，最終發展為變相以租代售。要杜絕這一情況，郭毅建議，可在限定租期的基礎上，要求租戶按年繳納而非一次性繳納全部租金，"不過這一模式可能會挫傷開發商的建設熱情，可以說，如何在企業利益和租戶利益之間保持平衡，是未來相關監管政策需要特別註意的"。
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而對於不少正在租房的人群來說，3年-10年的租期還是具有相當大的吸引力的。面對每年成百上千元的房租漲幅，如果一個房子能簽三年，就意味著租金一直都是恒定不變的，生活就可以更穩定；同時3-10年意味著租戶可以在這裡住很久，更有傢一般的感覺。
三、舉措--樓市進入下半場，多地針對租房供給側發力
轉眼間，2017年已過去大半，樓市進入下半場。除北京外，上海、深圳、鄭州等地也紛紛針對租房供給側發力。
《21世紀經濟報道》11月16日在《從上海1.8萬套預上市租賃房看租賃大趨勢》一文中提到，今年7月，上海出臺的《上海市住房發展"十三五"規劃》要求，未來五年，租賃住房供應70萬套，商品住宅45萬套。目前，上海已經成交15宗租賃住宅用地，占地面積47.12萬平方米，合計建築面積近109萬平方米，預計至少形成18100套租賃供應房源。
11月17日，《上海證券報》報道稱："11月15日，上海市公積金管理中心與上海首批14傢住房租賃企業簽署合作協議。過去，公積金提取用於支付租金，需要租戶首先自行前往所在區的公積金中心受理點辦理提取，再到租房企業處進行劃付。而此次簽約後，將由公積金中心委托住房租賃企業，在辦理職工申請租賃和交納租金的同時，一站式受理公積金提取支付的申請。"
上海市公積金管理中心與上海首批14傢住房租賃企業簽署合作協議
此外，《南方都市報》11月15日報道瞭深圳的相關規定："無獨有偶，深圳近日也宣佈瞭新的公積金規定，向租房群體傾斜。11月14日，深圳市住房公積金管理中心宣佈，將上調公積金租房提取額度至65%(此前為50%)，以每月交2000元住房公積金為例，辦理租房的年度可提取額為15600元。"
在多方共同努力下，住房租賃市場未來可期。
四、總結
"長安米貴，居大不易。"北京是個承載著很多人夢想的地方，此次北京集體租賃住房新政的出臺無疑提振瞭大傢的信心。充分體現瞭多主體供給的戰略原則。這必將有利於住房租賃市場的平穩發展，也為北京美好明天的建設增添瞭一劑強勁動力。
(責任編輯：王擎宇)
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